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Palestra: Marketing Imobiliário para Imobiliárias

Confira na íntegra a apresentação da palestra ministrada por Mariana Ferronato dia 12 de novembro em Fortaleza, para os associados da ABMI, Associação Brasileira do Mercado Imobiliário. O tema foi o marketing imobiliário com foco nas imobiliárias.

Marketing Imobiliário para Imobiliárias

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AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS E O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Como se pode ler em decisões recentemente prolatadas (Recursos Especiais nº 38.639-0/SP, 131.851/SP, 192.311/MG e 203.809 /MG), o Superior Tribunal de Justiça vem se posicionando contra a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações ex locato. É que as relações locatícias, segundo o STJ, possuem lei própria que as regula, faltando-lhes, ademais, as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos art. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, o chamado Código de Defesa do Consumidor.

Assinala aquela Corte, outrossim, que a Lei nº 8.245/91 é uma norma especial que trata especificamente das locações prediais urbanas, ao contrário da Lei nº 8.078/90, que dispensa proteção ao consumidor em hipóteses não abrangidas por leis especiais. Inobstante tal entendimento jurisprudencial majoritário – de que as pessoas do locador e do locatário não se confundem com as do fornecedor e do consumidor, e de que a Lei Inquilinária, por ser norma especial reguladora das locações prediais urbanas, não pode ser ofuscada pelo CDC -, filio-me à corrente dos que pensam inversamente nas hipóteses em que o senhorio faz-se representar por firma atuante no setor imobiliário ou em nome próprio oferece e contrata locações de forma contumaz.

A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, em seu art. 2º, define consumidor como “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, enquanto que o § 1º do seu art. 3º esclarece que “produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.” Parece, pois, suficientemente claro que fazendo uso de produto imobiliário, na condição de destinatário final, o inquilino é, sem sombra de dúvida, efetivamente um consumidor.

No que diz respeito à figura do fornecedor, esclarece o CDC que “é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”, restando pois induvidoso que o senhorio, quando representado por empresa cujo objetivo social seja a locação de imóveis, com a sua oferta ao público, ou sendo possuidor de vários imóveis coloca-os direta e habitualmente no mercado de locações, enquadra-se perfeitamente na figura prevista no art. 3º da Lei nº 8.078/90, posto tornar comerciável o uso de produto imóvel.

BUSCANDO RESPOSTAS

Por Virgínia Duailibe
Via de regra, há termos jurídicos que mais dificultam do que explicam, e um deles, na minha opinião, é o pomposo outorga onerosa , aplicada ao direito de construir.

Nem sempre o mercado imobiliário se dá conta das implicações dessa outorga onerosa, que nada mais é que um dispositivo legal que permite a construção além do limite permitido, em troca de compensação financeira para o município.

Mas que compensação seria essa, a ponto de justificar a construção além do chamado coeficiente do aproveitamento básico de cada lote? Para construir acima desse coeficiente, podendo gerar sobrecarga para a infra-estrutura do entorno da área construída, em linhas gerais, o proprietário da obra deve pagar uma contrapartida para a Prefeitura, que pode ser financeira, pode ser também a troca por outros imóveis ou execução de obras e serviços autorizados pelo poder público.

A regulamentação da outorga onerosa - também conhecida como “solo criado”-consta de dispositivo legal, que determina de que forma essa compensação financeira poderá ser aplicada, o que em geral é feito em programas habitacionais, criação de espaços públicos de lazer, proteção ambiental ou de áreas de interesse histórico, entre outros.

Nas grandes cidades, em que cada dia há menos lotes disponíveis, a outorga onerosa vem sendo utilizada com mais freqüência, mas até que ponto esse recurso se reflete de forma negativa na expansão urbana?

São vários os critérios técnicos exigidos para que possa ser concedida a ampliação do limite construtivo de determinadas obras, que precisam ser analisados pela Secretaria de Obras e Habitação das cidades onde tais obras serão inseridas.  A preocupação se justifica principalmente quando se trata de empreendimento que vai gerar sobrecarga excessiva da infra-estrutura, gerando sérios problemas para as populações que já residem na região e que podem ir desde falhas no abastecimento de água até engarrafamentos monumentais no trânsito.

Não gostaria de deixar transparecer nenhuma dúvida a respeito da lisura com que essas concessões são feitas, mas sinto falta de maior publicidade em relação a esses acordos de outorga onerosa por parte das Prefeituras, uma vez que a população acaba tendo que conviver com o resultado desses acordos entre o poder público e as construtoras e incorporadoras, para ampliação dos coeficientes de utilização de áreas que compõem a paisagem urbana.

Deve haver sempre um custo/benefício relevante para essas permissões, sem contudo interferir no dia a dia dos cidadãos,  que sofrem com os irritantes engarrafamentos - agora não apenas em horários de pico, mas em todos os horários - cada vez mais freqüentes e em maiores proporções a cada dia.

O crescimento das cidades é sempre muito bem vindo, mas a expansão urbana não pode nunca ser priorizada em detrimento da qualidade de vida das pessoas.

Não se justifica que, em nome do crescimento das cidades, sob a bandeira do aquecimento imobiliário e do incremento vertiginoso do setor da construção civil, que sabemos o quanto se revela expressivo para a economia em geral , o cidadão se veja confrontado com situações incômodas como as resultantes do fluxo de tráfego excessivo, de inadequação da rede de esgoto, de racionamento de água - do tipo dois dias sem água, para algumas horas com água.

O mais perturbador é saber que as compensações geradas pela outorga onerosa na maioria das vezes é insuficiente para evitar transtornos como esses no cotidiano de todos nós. Portanto, a população merece das Prefeituras maior transparência nessas situações que envolvem não apenas as partes circunscritas às obras, mas a bairros inteiros nas cidades.